12月2日，备受业界瞩目的2025熙说物业年度演讲在深圳华夏艺术中心盛大举行。举办物业行业年度演讲活动，从2023年在北京“长大以后”的成长烦恼，到2024年“轻舟与重山”的负重前行，2025年，我们南下至中国物业管理发源地——深圳，

　　本次演讲，以“沉疴（过去）—焦灼（现在）—变革（未来）”为主线，系统梳理行业症结、直击当下困局、指明破局路径、分享优秀实践，并对未来趋势作出前瞻判断。

　　方便大家快速抓住核心要点，今天与大家分享2025熙说物业年度演讲的【精华版】。

　　物业行业已经进入“深水区”。好解决的问题已基本解决，剩下的是难啃的硬骨头。具体表现为三个维度：

　　从历史维度看，深水区是制度的暗礁。如法规滞后、调价机制缺失、甲方缺位、业主与物业诉求错位、前期物业垄断等。

　　从现实维度看，深水区是焦灼的冲突。这是当前国家关心、社会关注、百姓在意的矛盾和问题。如服务缩水、业主不满、经营困难、低价竞争、劣币驱逐良币。

　　从未来维度看，深水区是变革的方向。如设施管理、资产管理、人工智能、低碳节能、物业+养老等。

　　深水区的本质，是表象之下的矛盾集中爆发。它提醒我们，单纯依赖惯性前行已不可复制。我们无法再用旧有的答案应对新的提问；我们无法再用短暂的补丁来弥合深层的裂痕。它考验的不仅是技术与管理，更是认知与格局。

　　沉，是时间的重量；疴，是体制的病灶。不看清这些，改革只能是缠绷带，而不是做手术。

　　成见是行业最大的沉疴之一。这是社会对行业的固有“成见”，源于舆论的外部压力；来自物业作为“房地产附属品”的角色设定；来自业主的“被动参与”；来自信息不对称与责任不清。

　　今年行业出现“退盘潮”。多数是正常的市场换手，也有一些是源于业主不认可物业价值，一味压价导致物业退场，小区随后陷入混乱。例如，杭州万固珺府小区物业费降价纠纷，最终物业撤场，电梯停摆、车库积水，业主事后后悔。

　　但物业服务绝非“扫地+看门”。在看不见的地方，物业维护着设施设备、保障楼宇运行；在疫情、台风等关键时刻，物业人始终在一线守护。在高校、医院、商场，物业人同样以专业赢得尊重。

　　例如，在广东基孔肯雅热疫情期间、台风“桦加沙”中，物业人是坚定的“逆行者”。

　　招商积余五位员工获得中山大学毕业生的鲜花致敬，正是价值被看见的温暖瞬间。

　　真正的物业服务，是资产的守护者、安全的维护者、城市治理的一部分，是支撑日常生活的基础设施。服务越日常，越不被感知；贡献越连续，越难形成记忆。

　　值得欣慰的是，国家发改委将物业列入鼓励发展类清单，“十五五”规划建议也提出实施物业服务质量提升行动，体现了对行业的高度重视。

　　这源于制度的内部牵制，是治理结构、制度的问题、是三十多年城市化积累的系统性后遗症。

　　这是许多矛盾的总开关。名义上的甲方是全体业主，现实中却常常缺位或失能。业委会难成立、难运转，社区重大事项缺乏组织化决策。

　　一端是甲方缺位，价格调整机制缺失；另一端是成本上升、物业费停滞，价格与成本长期脱钩。这导致“低价—低供给—低满意—再压价”的囚徒困境。

　　改革已经开始。今年中央国务院首次明确提出探索“社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式”。最新修订的《居民委员会组织法》、北京“物管会”、嘉兴平湖市“共治共享法庭”、沈阳业委会协会“履约治理”等模式，提供了有益借鉴。

　　房屋全生命周期管理的不完善会导致社区资产无法维持、设施无法更新、矛盾无法化解、关系无法修复。房屋从“理想生活”到“老破小”，往往只需七到十年。一旦老化，物业无力抵抗结构性衰败。

　　国外许多地区建立了建立“长期修缮资金”制度：刚性缴纳、长期规划、专业决策。

　　可以借鉴的原则是：长期修缮资金应从“沉睡资产”变成“循环资产”；修缮从“临时讨论”变成“长期规划”；决策机制从“情绪表决”变成“专业主导”；物业从“被动执行”变成“修缮体系参与者”。

　　物业管理在行业分类上从属于房地产门类，其出生是为“销售价值”而非“服务价值”存在。地产文化（快、节点、命令）与物业本质（慢、耐心、情绪）存在根本冲突。

　　当地产高增长不再，物业成了背锅担当、情绪吸收层与社会压力缓冲器。脱离地产基因，并非否定地产，而是要补全服务业基因。用服务逻辑重塑组织、用“长期主义+关系治理”取代“短期KPI+销售思维”，才可能在存量时代建立可持续的经营模型。

　　通过深港对比，指出当前行业危机源于早期过度依赖行政驱动而偏离市场与专业路线。他强调，行业必须坚持市场化根本，并通过专业化与数字化双轮驱动，实现可持续健康发展。同时，他呼吁借鉴香港的专业精神，推动湾区融通，探索综合发展与专业优势互补的新路径。

　　当前物业行业面临中央专项整治与市场压力的双重挑战。政策要求“质量提升”，业主期望“降价提质”，企业苦撑“现金流别断”。这种焦灼现实倒逼行业从五个方向寻找破局之路：

　　真正的“好服务”，不是几句口号，而是一套可以拆解、可以落地、可以复制、可以考核的产品化设计和标准化动作。需要构建功能价值、情绪价值、资产价值、社会价值四位一体的产品体系

　　中物智库提炼出“好服务确定性模型”，包含七大引擎：文化价值观、服务体系、品质管控、社区治理、人力组织、科技应用和价值被看见。

　　中铁诺德推出“臻诚”体系，以“服务产品品牌化”为核心，将服务从“物”的管理延伸至“人”的情感关怀。

　　华润万象生活旗下万象服务“润泽美好”从基础服务、社区运营到社群运营，形成价值闭环。

　　保利置业旗下保利物业“翡丽管家”，以东方哲学打造高端服务，提供“恰到好处的”尊重与陪伴。

　　金茂服务升级“MOCO服务美学2.0”，通过差异化服务设计实现“服务升级”。

　　好服务需要在服务履约、客户满意与经营效益三方面找到最优平衡。“精益”的核心不是粗暴砍成本，而是通过系统化消除浪费。

　　金地智慧服务通过住宅基础数据治理，精准盘查房屋、车位等数据，实现应收金额提升3%-5%、成本指标核减3%-5%。

　　美置服务引入制造业精益系统，实现设备“零故障”预警，从被动维修转向主动维护。

　　物业是微利民生行业，须摆正“增长不等于成长”的观念。他倡导从“价值型服务”出发，通过资产数字化、智能供应链建设及行业生态共建，实现降本增效。其打造的“仟蚁集采”平台，正是通过供应链共享助力行业整体效率提升的典型案例。

　　追求服务的“质价比”成行业共识，即同样好服务下，更低的运营成本意味着更强的竞争力。

　　信任重建源于将选择权和知情权彻底交还业主，让服务“看得见、讲得清、算得明”。

　　永威服务通过快速焕新、标准化品控、业主共建“三步布局法”，将高投诉小区变为“网红盘”。

　　保利物业的“透明化闭环”：通过“三维标准化”体系和“智选系统”，将服务模块化、套餐化，把降价难题转化为关于价值的共同选择题。

　　上海物业“四亮”服务，亮价格、亮标准、亮计划、亮服务，覆盖90%以上住宅小区，把物业费变得公开透明了，矛盾显著减少。

　　在沈阳市主管部门支持下，沈阳业主委员会协会联合中物智库，开展物业服务项目履约评价工作，并将其线上化，为监管提供客观依据。

　　服务的本质是一群人服务另一群人。一线员工收入低、压力大、保障弱，却承载着最终的服务体验。

　　金碧物业推行一岗多能，精一岗，通百技，让客服、保洁等掌握基础维修技能，提升人效降低成本。

　　企业无论规模大小，都必须回归项目这一最小经营单元，并重视“人”作为价值传递者的核心作用。通过员工关爱工程、科技赋能及合理激励，绿城服务将一线员工重新定义为服务品质的“源头活水”，证明了人力价值是企业穿越周期、赢得未来的根本。

　　华侨城服务在深圳燕晗山苑小区，通过“党委+物企+业委会”三方共建机制，不仅化解了历史矛盾，还实现了物业费收缴率、历史欠费回收率、业主满意度的“三个100%”。

　　云南云城服务打造了“心服务·云相伴”人本价值生态，构建安心、暖心、邻里互动、社区认同的价值金字塔，形成共生生态，并将其沉淀编制的《云城服务人本服务白皮书》。

　　宝石花物业打造“集时乐市集”IP，通过一个场景，满足多个需求，既服务了社区内部，还提振了周边经济。

　　社区营造是物业管理的高阶形态。通过品牌活动激活业主参与，并建立共治机制，推动居民从服务接受者转变为社区共建者，最终实现情感共鸣与邻里共生。

　　物业行业正面临从“看家护院”到“经营资产”的基因重塑。FM设施管理、AM资产管理、AI科技赋能、能源管理、物业+养老服务这五大方向代表着行业未来，但都需要突破“穿着救生衣潜水”的现状。

　　新大正收购嘉信立恒，整合后体量超60亿元，标志公建物业企业正通过FM突破天花板，迈向专业壁垒更高的增长空间。

　　七福城市服务（威高集团旗下）凭借对医疗场景的深刻理解，构建“医院大后勤服务生态”，提供从能源管理、设备维保到营养餐、辅医陪护的一站式FM解决方案，实现从“后勤保障者”到“战略合作伙伴”的蜕变。

　　澜沧江物业在能源领域深耕二十余年，构建“源能一体化生态服务”体系，服务深入电站核心生产环节，从后勤保障拓展至机电检修、水情测报、物资保障乃至生态保护，成为能源客户的“全能战略合作伙伴”。

　　FM的胜利是认知的胜利，从“我有什么卖什么”转向“客户痛什么我就集成什么”。

　　中物智库一直坚持与行业共同成长，在FM设施管理认证方面，已经助力星河智善、七福城市服务、融创服务、时代物业、西安经发智慧等多家不同类型的企业获得认证，也期待在这个领域能与大家有更多的合作交流。

　　资产管理是站在资产生命周期视角，思考如何提升空间资产的综合回报率。物业角色正从管理者转向价值创造者。越来越多的物业企业，也正在以“策划+运营”的思维进入公共空间。未来的机会藏在被策划与运营激活的空间里。

　　朗诗寓通过数字化中台和“EPC+O模式”（设计、采购、施工+运营），成功运营杭州瓜山未来社区（出租率超95%），并盘活苏州老旧青年社区，为城投存量资产提供长租运营解决方案。

　　绿城服务主导杭州玉湖公园策划运营，以“0.5倍速假期”主题吸引20万人次，激活公共空间，带动区域价值。

　　中湘美好运营湘潭窑湾历史文化街区，通过“新业态孵化+精准活动策划”，将千年古街变为“可触摸的历史、可消费的文化”的活力商业空间。

　　友宝友唱2.0歌咏亭通过AI实现“空间折叠”，在单一点位融合K歌、电竞、观影场景，提升坪效，为物业企业展示了“人流+时间+场景”的复合资产价值。

　　AI正在改写组织“怎么干活”的方式。关键不是大模型本身，而是将行业知识转化为机器可理解的“知识图谱”，并创建能上岗的“智能体”（Agent）。

　　鑫苑服务推出“客服智能体”和“管家智能体”，实现工时替代与高效复制。科技的目标不仅是提升效率，更要通过重构生产关系，让员工从重复劳动中解放出来，参与更高价值的创造与分享。

　　费哲软件在某新能源工厂，AI结合物联网与知识图谱，将年报警量3650万条自动筛选为18万张有效工单，并在漏水等应急场景实现15秒内自动关阀、启用备用泵并推送维修指引。

　　企业最紧迫的任务是沉淀内部知识，将其数字化、结构化。中小型企业更适合“拿来就用”，避免自行研发的高投入与风险。

　　物业企业站在建筑能耗第一线，有望成为“能碳管家”。领先者已超越简单节能，进入价值重塑阶段。

　　第一服务控股旗下第一人居， 针对老旧建筑，通过“智慧AI云平台”与DeepSeek大模型结合，实现动态节能调控，落地项目采暖季节电超30%，投资回收期缩短至4.5年。

　　德信服务在德信中心搭建“源网荷储一体化”能源体系，光伏储能项目年发电预计69万度，减碳700吨，将绿色能源融入日常场景。

　　辰鳗科技助力湘潭市打造城市“能碳大脑”，通过数据监测诊断、节能托管、虚拟电厂、碳资源交易与新能源运营，用四千多万的初始投资，撬动年价值数十亿的绿色经济生态。

　　鸿坤物业以“家门口的幸福餐桌”切入，通过“助餐点+管家送餐”模式，将营养送餐与日常关怀、安全巡视结合，用轻量方式解决老人“做饭难、吃饭愁”问题。

　　瑞森生活银城物业旗下玖龄养老，领悟到信任源于物业日常服务（如维修）。他们将“长者服务中心”设在物业办公室，让物业人员兼任养老服务员，提供助浴、助医、适老化改造等服务，织就社区养老网络。

　　物业行业正经历从表层服务向深层能力的根本转变。看似相同的服务现场，背后是企业综合能力的差距。FM、AM、AI、低碳、养老等五大方向，共同推动行业实现三大转变：从简单到复杂、通过能力升级、依靠长期经营创造真实价值。

　　行业告别野蛮生长，规则清晰，才能让优质企业脱颖而出。谁先建立透明、公正、可信赖的服务秩序，谁就能在深水区中，重新赢得市场的尊重。

　　基层党组织牵头，“共商、共建、共治、共享”的机制正在形成。从“对抗式关系”转向“协同式关系”，让社区治理重回理性与信任。未来的好物业，不只是服务好，更要“治理好”。

　　业主追求透明、物业寻求合理收益，推动酬金制普及，倒逼企业提升专业服务能力。

　　服务质量数据化和履约评价成为监管重点，未来，履约评分将成为新信用体系的一部分，影响物业公司的招投标、续约乃至品牌评价。

　　透明化的本质，是让业主“看见努力”。那些把成本、标准、履约全部公开的企业，将会赢得更多续签、更多理解。透明，正在成为物业行业的新竞争力。

　　行业面临“增量不增收”挑战，增长逻辑正从“规模导向”转向“经营导向”。精挑客户、审慎拓展、提升收缴率、降低坏账率，这些经营动作，将成为决定企业生死的底线。

　　在物业服务市场中，利润可能是幻觉，现金才是现实，有现金的利润才是正道。未来，现金流将成为衡量企业所有决策的第一标准。

　　物业服务的角色升级，从后期维护者变为项目全生命周期的前端合作者和价值创造者。项目不再是“卖出去就算完”，而是“运营出价值”。

　　科技改变分工，未来项目一线的物业人，不再是单一岗位的执行者，而是“多功能协同体”，人机协同成为关键竞争力。

　　靠惯性就能赚钱的时代结束了，唯有创新改变，才能顺应市场发展，2026年将会是物业行业慢慢转弯、驶向长坡厚雪的一年，多一些对基本功的死磕，也更需要长期有耐心。

　　深水区不是终点，而是长期主义的起点。不需要追求一夜巨变，只需做好每一件小事：今天少一条投诉，明天多一条好评。用专业对抗噪音，用长期赢过短期，用彼此撑起彼此。